¿Quién vigila las inmobiliarias ? ¿DONDE SE PRESENTAN QUEJAS CONTRA INMOBILIARIAS? Quién controla las inmobilarias ?

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Prestamos asesoría en estos temas. Estudiamos, analizamos contratos de arrendamientos y situaciones afines. Asoramos INMOBILIARIAS o ARRENDADORES INDEPENDIENTES. Este trabajo no es gratuito, agradecemos no insistir. 

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QUEJAS ANTE QUIÉN ? 

Dependiendo de la arbitrariedad o hechos, ud. puede formular desde querellas, quejas, hasta denuncias penales ante la Fiscalía General.

Las quejas o querellas pueden ser ante: 

- Superintendencia de Industria y Comercio por aquellas situaciones que se referirán.

- Secretaría del Habitat o la  Oficina de la Subsecretaria de Control y Vivienda de la Alcaldía Mayor de Bogotá o en las Alcaldías municipales si es en otros municipios. 

- Sí la inmobiliaria está afiliada a las lonjas de cada ciudad se podrá presentar una queja antes estos organismos. 

 

- Fiscalía General de la Nación, en los casos que se referirán.

 

En los casos de la Secretaría del habitat en el caso de Bogotá D.C., revisar el siguiente link: https://www.habitatbogota.gov.co/atencion-y-servicios-a-la-ciudadania/preguntas-frecuentes/5-como-radico-una-queja-contra-una-inmobiliaria-o-constructora-en-esta-entidad

 

 

En caso de publicidad engañosa en los servicios que ofrece,   conocerá la SuperIntendencia de Industria y Comercio. 

 

Sí tiene conflictos con inomobiliarias por reportes en Centrales de Riesgo haga click aqui ! .

 

Así mismo, la Superintendencia de Industria y Comercio, como máxima autoridad en vigilancia y control de actividades relacionadas con la Metrología Legal y Reglamentos Técnicos, tiene la facultad de supervisar y sancionar, en caso de ser necesario, a los avaludores del sector inmobiliario en Colombia.

Sí ud. está siendo objeto de cobros excesivos de intereses moratorios que superan los topes de usura,  podrá elevear una denuncia penal ante la Fiscalía General de la Nación por este delito de Usura si el monto de los mismos llegare a configurarla. Las aseguradoras o inmobiliarias suelen cobrar una sanción moratoria que dependiendo de su monto y de su frecuencia podría ser ILEGAL y podría generar acciones en su contra. 

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DEPÓSITOS Y LEY 820 DE 2003

La Ley 820 de 2003 y el Código Civil regula lo concerniente al arrendamieto de vivienda urbana, revísela y conozca cuáles son sus Derechos y Deberes. CLICK AQUI PARA CONOCERLA!!

ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.

Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.

En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.

PARÁGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

DEPÓSITOS: Está prohibido por la Ley 820 de 2003 exigir depósitos al arrendatario salvo el de los servicios públicos siempre que sea al final de la relación contractual. Esta coducta puede originar la imposición de multa por parte de la Alcaldía del Municipio. 

ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

REPARACIONES 

Sí la inmobiliaria hace reparaciones en el inmueble arrendado y las cobra al arrendatario, tenga en cuenta que algunas no corren por su cuenta sino del propietario. Muchas veces las inmobiliarias cobran al arrendatario y posteriormente cobran al propietario del inmueble el mismo daño o suma.  Ud. está obligado a devolver el inmueble en el estado en que se lo entregaron salvo el deterioro normal que sufren las cosas. Sí percibe que está siendo víctima de una defraudación podrá acudir a la Fiscalía General para que se analice el caso y se decida sí tipifica algún delito.

Vale la pena anotar también, que algunas reparaciones le corresponde a su vecino ó administración, pero en todo caso la inmobiliaria como arrendadora debe superar la incomodidad en un tiempo prudencial, de lo contrario, ud. podrá terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento porque la cosa (inmueble) no se encuentra en estado de servir y no le permite el uso y disfrute en condiciones dignas. 

 

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EN RELACIÓN CON EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR (LEY 1480 DE 2011) 

Sí tiene una relación de consumo con una inmobiliaria, es su cliente, depositó un inmeuble para ser administrado, o celebró un contrato con otros fines, y considera que está abusando contra derechos del consumidor, entonces podrá denunciar tal situación ante la Superitendencia de Industria y Comercio.

Al respecto y como por citar un ej. : 

ARTÍCULO 34. INTERPRETACIÓN FAVORABLE. Las condiciones generales de los contratos serán interpretadas de la manera más favorable al consumidor. En caso de duda, prevalecerán las cláusulas más favorables al consumidor sobre aquellas que no lo sean. 

(...)

ARTÍCULO 4o. CARÁCTER DE LAS NORMAS. Las disposiciones contenidas en esta ley son de orden público. Cualquier estipulación en contrario se tendrá por no escrita, salvo en los casos específicos a los que se refiere la presente ley.

Sin embargo, serán válidos los arreglos sobre derechos patrimoniales, obtenidos a través de cualquier método alternativo de solución de conflictos después de surgida una controversia entre el consumidor y el proveedor y/o productor.

Las normas de esta ley deberán interpretarse en la forma más favorable al consumidor. En caso de duda se resolverá en favor del consumidor.

En lo no regulado por esta ley, en tanto no contravengan los principios de la misma, de ser asuntos de carácter sustancial se le aplicarán las reglas contenidas en el Código de Comercio y en lo no previsto en este, las del Código Civil. En materia procesal, en lo no previsto en esta ley para las actuaciones administrativas se le aplicarán las reglas contenidas en el Código Contencioso Administrativo y para las actuaciones jurisdiccionales se le aplicarán las reglas contenidas en el Código de Procedimiento Civil, en particular las del proceso verbal sumario.

(...)

CLÁUSULAS ABUSIVAS.

ARTÍCULO 42. CONCEPTO Y PROHIBICIÓN. Son cláusulas abusivas aquellas que producen un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor y las que, en las mismas condiciones, afecten el tiempo, modo o lugar en que el consumidor puede ejercer sus derechos. Para establecer la naturaleza y magnitud del desequilibrio, serán relevantes todas las condiciones particulares de la transacción particular que se analiza.

Los productores y proveedores no podrán incluir cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, En caso de ser incluidas serán ineficaces de pleno derecho.

ARTÍCULO 43. CLÁUSULAS ABUSIVAS INEFICACES DE PLENO DERECHO. Son ineficaces de pleno derecho las cláusulas que:

1. Limiten la responsabilidad del productor o proveedor de las obligaciones que por ley les corresponden;

2. Impliquen renuncia de los derechos del consumidor que por ley les corresponden;

3. Inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor;

4. Trasladen al consumidor o un tercero que no sea parte del contrato la responsabilidad del productor o proveedor;

5. Establezcan que el productor o proveedor no reintegre lo pagado si no se ejecuta en todo o en parte el objeto contratado;

6. Vinculen al consumidor al contrato, aun cuando el productor o proveedor no cumpla sus obligaciones;

7. Concedan al productor o proveedor la facultad de determinar unilateralmente si el objeto y la ejecución del contrato se ajusta a lo estipulado en el mismo;

8. Impidan al consumidor resolver el contrato en caso que resulte procedente excepcionar el incumplimiento del productor o proveedor, salvo en el caso del arrendamiento financiero;

9. Presuman cualquier manifestación de voluntad del consumidor, cuando de esta se deriven erogaciones u obligaciones a su cargo;

10. Incluyan el pago de intereses no autorizados legalmente, sin perjuicio de la eventual responsabilidad penal.

11. Para la terminación del contrato impongan al consumidor mayores requisitos a los solicitados al momento de la celebración del mismo, o que impongan mayores cargas a las legalmente establecidas cuando estas existan;

12. Obliguen al consumidor a acudir a la justicia arbitral.

13. Restrinjan o eliminen la facultad del usuario del bien para hacer efectivas directamente ante el productor y/o proveedor las garantías a que hace referencia la presente ley, en los contratos de arrendamiento financiero y arrendamiento de bienes muebles.

14. Cláusulas de renovación automática que impidan al consumidor dar por terminado el contrato en cualquier momento o que imponga sanciones por la terminación anticipada, a excepción de lo contemplado en el artículo 41 de la presente ley.

ARTÍCULO 44. EFECTOS DE LA NULIDAD O DE LA INEFICACIA. La nulidad o ineficacia de una cláusula no afectará la totalidad del contrato, en la medida en que este pueda subsistir sin las cláusulas nulas o ineficaces.

Cuando el contrato subsista, la autoridad competente aclarará cuáles serán los derechos y obligaciones que se deriven del contrato subsistente.

Recuerde que las normas contenidas en este estatuto serán aplicable siempre que no exista regulación especial, evento en el cual aplicará la regulación especial y suplementariamente las normas establecidas en esta Ley. 

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ESta información se considera vigente para la fecha de su publicación, es probable que en la fecha de su consulta se hayan modificado las leyes y/o jurisprudencia.

ARtículo en desarrollo, se estará complementando posteriormente. 

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